Fiche pratique
Vérifié le 18 August 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre) Dans les villes de Plaine commune, le loyer d'un logement, dont le bail d'habitation (y compris bail mobilité) est signé ou renouvelé après mai 2021 est encadré par des loyers de référence fixés par le préfet. Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail.
À savoir Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles. Il s'agit des logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), des logements sociaux (HLM), des meublés de tourisme et des sous-location.
Montant du loyer de base Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer). Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire : La proposition doit contenir les éléments suivants : Informations sur le loyer Le bail doit indiquer : Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire. Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire. En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire. Conditions Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Attention :
Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail. Contestation Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail. Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.
Attention :
un bail mobilité ne peut pas être renouvelé. À l'approche du renouvellement du bail : Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Quelles sont les conditions ? Comment informer le locataire ? Le propriétaire doit adresser une notification au locataire : Cette notification doit contenir les éléments suivants :
À savoir lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail. Comment contester ? Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés : Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne. En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC). Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Attention :
si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer. Comment appliquer le nouveau loyer ? Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement du bail. La hausse de loyer est étalée :
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 € : Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes : Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base. Les 2 conditions suivantes doivent être respectées : Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire : La demande doit contenir les éléments suivants : Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Attention :
si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser. Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer. Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement : Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois. Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée). En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge. Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Attention :
le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail. Conditions Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux. Ces travaux peuvent être : Ces travaux doivent : Quel nouveau loyer fixer ? Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté : Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Comment contester ? Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée). En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge. Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Quel nouveau loyer fixer ? Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés : Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Comment contester ? Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée). En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge. Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté. Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ? Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne. Comment fixer le nouveau loyer ? Il faut respecter les 2 règles suivantes : 1 2 Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Comment contester le nouveau loyer ? Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée). En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge. Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Conditions Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Attention :
Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail. Contestation Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail. Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice. Montant du loyer de base Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer). Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire : La proposition doit contenir les éléments suivants : Informations sur le loyer Le bail doit indiquer : Il est possible de connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Simulateur Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire. Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire. En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire. Conditions Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Attention :
Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail. Contestation Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail. Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.
Observatoire des loyers - Agglomération parisienne
Ministère chargé du logement
Plaine commune : les secteurs géographiques pour les loyers de référence
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018
Legifrance
Tout savoir sur l'encadrement des loyers sur le territoire de Plaine Commune
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques
Ministère chargé de l'environnement Montant du loyer sur le territoire de Plaine commune
Loyer de base
Territoire de Plaine commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
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